La Ligue va publier dans cette page les jugements typiques rendus par la Régie du Logement. Si vous avez des cas qui seraient d'intérêt pour d’autres propriétaires expédiez-nous une copie du texte, nous l’ajouterons ici.

Dans le milieu des propriétaires d'immeubles de logements locatifs il circule une croyance que la Régie est tendancieuse, qu’elle penche du coté des locataires et rarement justice est rendue en faveur des propriétaires.

Cette pensée  n’est heureusement pas toujours vrai. Lorsqu’un propriétaire présente un cas recevable avec un dossier bien structuré il augmente ses chances pour un jugement équitable.

N’hésitez pas de communiquer avec la Ligue pour vous faire aider à monter votre dossier de présentation d'une requête ou pour une audition à la Régie.

QUÉBEC
 Régie du logement   
Québec    Bureau de Saint Jérôme


N° de la demande: 28020916014 G     28020918010 G

Régisseur: Me Pierre Thérien

DENIS PITRE   
164, NICOLE
LAFONTAINE (QUEBEC) J7Y 3T9
CARMEN LAFOND
164, NICOLE
LAFONTAINE (QUÉBEC) J7Y'3T9

Locataires cessionnaires
    Partie demanderesse
    (28020916014 G)
    Partie défenderesse
    (280209'18010 G)

c.
NICOLE JOLICOEUR
2-3954, BÉLANGER EST
MONTRÉAL (QUÉBEC) H1Y 187

Locatrice - Partie défenderesse
    (28020916 014 G)
    Partie demanderesse
    (28020918010 G)

et

JOHANNE PLOUFFE
1'7, PERRIER,    ,
ST-JÉROME (QUEBEC) J7Z 2T4

Locataire cédante - Mis en cause

Dale de l'audience: 30 octobre 2002

Présence(s) :
les locataires cessionnaIres la locatrice,  la locataire cédante
Logement concerné:
164, Nicole
Lafontaine (Québec) J7Y 3T9

Décision

Les locataires cessionnaires demandent au tribunal de déclarer la cession de bail intervenue en leur faveur valide.

La locatrice, pour sa part, demande l'expulsion des occupants sans droit. au matir que la cession do bail est Invalide.

La preuve révèle l'existence d'un bail pour la période du 1er juin 2002 au 30 mal 2003 à un loyer mensuel de 710$. L'Immeuble est une maison uni familiale incluant un bachelor loué à une tierce personne. la locataire a occupé les lieux du 10 novembre 1999 au 5 septembre 2002. Les locataires cessionnaires ont pris possession du logement 6 septembre 2002.

Il est démontré, qu'en date du 7 août 2002, la locataire a expédié à la locatrice un avis de cession de bail en faveur des locataires cessionnaires. Cet avis lui a cependant été retourné "non réclamé". la locataire a tout de même procédé à la cession de son bail en date du 3 septembre 2002 et a Quillé les lieux le 5 septembre 2002. Le 9 septembre 2002, la locataire a expédié à la locatrice un nouvel avis daté du 4 septembre 2002, avis reçu le 10 septembre 2002.

Le 9 septembre 2002, la locatrice, Qui avait eu connaissance de l'emménagement des locataires cessionnaire, les avise de leur situation Illégale mais leur demande, en guise de bonne foi, de compléter deux demandes d'application.


N° de la demande: 28020916014 G     28020918010 G

Seul le locataire cessionnaire Denis Pitre a complété le document

Après les vérifications d'usage, la locatrice avisait la locataire et les locataires cessionnaires, en date du 13 septembre 2002. que la cession du bail était refusée compte tenu du mauvais dossier de crédit.
Le locataire cessionnaire. Denis Pitre, admet son mauvais dossier de crédit résultant d'une séparation et d'une faillite commerciale. Il explique qu'il a tenté sans succès de rencontrer la locatrice pour lui expliquer sa situation.    Il précise que J'autre locataire cessionnaire, Carmen Lafond. est aussi responsable du bail et qu'elle travaille, ce qui améliore leur capacité financière.

La locatrice déclare, par ailleurs, qu'elle était prête à mettre fin au bail de la locataire compte tenu de leurs relations difficiles.

Les articles 1870 et 1871 du Code civil du Québec prévoient:

 1870. Le locataire peut sous louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et j'obtenir le consentement du locateur à la sous location ou à la cession.»

1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous location du bien ou à la cession du bail sans motif sérieux".

Lorsqu’il refuse le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans Ies quinze jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus: s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.


Malgré les doutes de la locataire, il n'est pas démontré que la locatrice ait refusé ou négligé de recevoir les avis expédiés par la locataire. Sachant que son premier avis n'avait pas été reçu, la locataire ne pouvait céder son bail que conditionnellement à l'acceptation future de la locatrice, ce qui comportait des risques.

Comme la locatrice n'a été avisée que le 10 septembre 2002, elle avait donc jusqu'au 25 septembre 2002, pour répondre à l'avis de la locataire.

L'avis du 13 septembre 2002 a donc été expédié à l'intérieur du délai prévu à la loi.

Le tribunal doit donc déterminer si les motifs déclarés dans l'avis du 13 septembre 2002 justifiaient le refus de la locatrice. Tel qu'expliqué à l'audience, le tribunal ne peut considérer les autres événements survenus par la suite qui ont fait l'objet d'une mise en demeure de la locatrice aux locataires cessionnaires en date du 8 octobre 2002. Le tribunal ne peut tenir compte non plus du contexte des relations très tendues antre les parties.

Après avoir mentionné qu'elle n'avait reçu qu'un seul formulaire, l'avis mentionnait donc:
« Après vérification auprès d'Équifax, j'ai constaté que monsieur Pitre avait inscrit une mauvaise date de naissance, que le dossier de crédit est très mauvais (il est en collection par 2 agences de recouvrement et a plusieurs cotes "9" ce qui est la pire cote que l'on puisse obtenir, il a des antécédents de chèques sans provision.

L'erreur concernant la date de naissance n'est pas convaincante puisque le chiffre 1 peut parfois être confondu avec le chiffre 7, ce qui semble avoir été le cas. Toutefois, le dossier de crédit est effectivement mauvais et rien n'empêchait le locataire cessionnaire Denis Pitre de joindre à sa demande les explications nécessaires et aussi de s'assurer que l'autre locataire cessionnaire fournirait également les renseignements légitimement exigés par la locatrice. Puisqu'il savait que son dossier n'était pas bon, le locataire Denis Pitre aurait été bien inspiré de mettre toutes les chances de son côté.

Avec les renseignements qu'elle avait en sa possession le 13 septembre 2002, la locatrice était justifiée de refuser la cession de bail proposée par la locataire. Décider autrement reviendraIt à nier
ce droit de refus accordé au locateur par la 101. Les locataires cessionnaires devront donc quitter les lieux. .

 
N° de la demande: 28020916014 G     28020918010 G

Comme l'exécution provisoire de la présente décision n'est pas justifiée, l'ordonnance d'expulsion ne deviendra exécutoire qu'à compter de l'expiration du délai d'appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

DECLARE la cession de bail intervenue le 3 septembre 2002 nulle et inopposable à la locatrice et, en conséquence, ORDONNE l'expulsion des locataires cessionnaires et de tous les occupants;

CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires limités à 62 $, vu le règlement en vigueur;

REJETTE les demandes quant aux autres conclusions.



Le 8 novembre 2002

Me PierreThérien. régisseur

1 original et 4 copies.

•   Les clauses ajoutées du bail doivent être respectées
•   Présence d'animaux, malgré une clause du bail

Le jugement qui suit n'est pas facile à suivre, ni éloquent
quant à l'efficacité de la Régie du logement comme tribunal. La présence d'animaux malgré une clause du bail les interdisant est très fréquente; théoriquement, une telle interdiction intervenue entre les parties, devrait être respectée. En pratique, il est plus difficile de la faire respecter.

Le cas présent, qu'on vous présente comme jurisprudence, a pris près de deux ans à se régler, en passant par une tolérance de la Régie du logement, pour finir en appel à la Cour du Québec, et le locataire a été expulsé avec son chien par les huissiers.

Jugements ajoutés à la fiche de crédit.

Des jugements de la Régie du logement, on en veut en quantité, et on les fera inscrire sur la fiche de crédit du locataire. On requiert une très bonne copie, très lisible, avec le numéro d'assurance sociale.

COUR DU QUÉBEC

Canada PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile }}

N°: 500-80-000192-022

RECU AU GREFFE'  Le: 2003 AV-& 1 6

DATE: 14 avril, 2003

SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L'HONORABLE RAOUL P. BARBE

ROMAIN AUDET et LUCIE AUDET, 28 Chemin du Ravin, Ste- Thérèse, et ÉRIC AUDET, 888 Deslauriers, Sie-Thérèse, et
SÉBASTIEN AUDET, 227 Liberson, Ste- Thérèse
appelants-Iocateurs

c.
RAYMOND COURVILLE intimé-locataire

    JUGEMENT

[1] Les parties sont liées par un bail s'étalant du 1er juillet 2001 au 30 juillet 2002 qui a

été renouvelé depuis au loyer mensuel de 308 $ tel qu'il appert du bail (R-2).

JB2754

[2] En vertu de ce bail, le locataire Courville a le droit d'avoir un petit chien à l'intérieur des lieux loués. À l'audition du 10 avril 2002, la preuve établit que le locataire a un petit
et un gros chien en sa possession,   
...    .
[3] À la suite de l'audition du 10 avril 2002, la Régie émet, le 16 avril 2002, une

ordonnance où elle conclut:

ORDONNE au locataire de se départir du gros chien qu'il a en sa possession;

(... )

À défaut de respecter les ordonnances, le bail sera résilié à la demande des locateurs; (..,)
[4] Comme le locataire Courville ne se départit pas du gros chien, les locateurs Audet

demandent la résiliation du bail et l'éviction du locataire Courville. Cette affaire est

entendue le 26 juin 2002. La Régie rend sa décision le 8 juillet 2002. Dans la décision,

on peut notamment lire ce qui suit:

Les locateurs soutiennent que le locataire n'a pas respecté la décision (...) de se départir de son chien (...).

La concierge a confirmé le témoignage du locateur. La concierge déclare qu'elle reçoit beaucoup de plaintes d'autres locataires.

(... )

La prépondérance de preuve est à l'effet que le locataire est en possession de
deux chiens (...).

Le locataire a promis de se départir du deuxième chien qu'il tient pour un ami.

La preuve présentée permet de conclure que le locataire a respecté l'ordonnance émise par le Tribunal. Le seul cas de non-respect de l'ordonnance est le chien que le locataire garde pour un ami. Le Tribunal estime qu'il n'y a pas lieu de résilier le bail parce que le deuxième chien ne lui appartient pas et que le locataire a promis de le remettre à son propriétaire.

[5] À la suite de la décision du 8 juillet 2002, les locateurs Audet ont fait une requête

pour permission d'en appeler de cette décision. Le 29 août 2002, la Cour du Québec a

autorisé cet appel et la question suivante a été retenue.

500-80-000192-022

PAGE: 3

En vertu de l'article 1973 G.G.O., est-ce qu'un régisseur a l'obligation de résilier un bail dès qu'il constate, à la demande du créancier de l'ordonnance, qu'une ordonnance judiciaire a été rendue par la Régie du logement et que le débiteur ne se conforme pas à la décision du Tribunal.

[6] L'audition de cet appel a lieu le 8 avril 2003.

Seul l'appelant est présent bien que

l'intimé locataire Courville ait dûment reçu l'avis d'audition tel qu'il appert d'un procès-verbal de signification sous la signature du huissier Benoît Gauthier. À l'audition, la

greffière a dûment appelé le locataire Courville et ce dernier ne s'est pas présenté.

[7] À l'audition, les appelants font entendre la concierge, Mme Francine Gagnon, qui

déclare que le locataire Courville a toujours deux chiens dont le même gros chien visé par

l'ordonnance.

MOTIFS DU JUGEMENT

[8] L'article 1973 du Code civil du Québec édicte ce qui suit:

1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le ,_ tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses .'_ obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de _
plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.
[9] L'ancêtre de l'article 1973, soit notamment article 1656.6 édictait ce qui suit:

1656.6 Lorsque le locateur demande la résiliation du bail pour un motif autre que le retard dans le paiement du loyer, le Tribunal peut résilier immédiatement le bail ou ordonner au locataire d'exécuter son obligation dans le délai qu'il détermine.

Si le locataire ne se confirme pas à l'ordonnance, le Tribunal doit, demande du locataire, résilier le bail.

500-80-000192-022

PAGE:4

[10]

Dans ses commentaires, lors de l'adoption du Code civil, le Ministère de la justice

déclare ce qui suit: «cet article reprend le droit antérieur>.

[11 ]

Le Juge Jean-Jacques Croteau a jugé dans Office municipal d'Habitation c. Cour

du Québec, J.E. 95-1623, AZ-95021690, 1995-06-29) que ce soit en vertu de l'ancien

droit (article 1656.6 C.c.B.C.) ou du droit nouveau (article 1973 G.G.Q.) lorsque le

Tribunal constate que le locataire contrevient à l'ordonnance, il n'a pas le choix, il doit

ordonner la résiliation et l'éviction. Le Tribunal commettrait une erreur manifestement

déraisonnable en décidant que le locataire mérite une remontrance plutôt que

d'ordonner la résiliation et l'éviction. Ce jugement a été confirmé en appel (G.A. 19,98

11-17; 500-09-001265-958).

[12]

En l'espèce, le régisseur a erré en droit en concluant que la possession et le

maintien d'un second chien à l'intérieur des lieux loués, ne constituait pas une violation

de l'ordonnance du 16 avril 2002. Cette ordonnance est tout à fait claire et le locataire
    . ,

Courville devait se départir immédiatement du gros chien qu'il avait en sa possession.

[13]

Cette ordonnance ne confère aucun droit au locataire Courville de conserver le

gros chien à l'intérieur des lieux loués, que ce soit pour le bénéfice d'un ami ou de toute

autre personne.

[14]

Le fait qu'à la date d'audition du 26 juin 2002, il s'était écoulé plus de 60 jours

depuis la date de l'ordonnance rendue le 16 avril 2002 et que le locataire Courville ne se

soit pas conformé à l'ordonnance constitue une manifestation claire de violation de

l'ordonnance. Considérant ce seul fondement, la demande des locateurs Audet aurait

dû être accueillie par le régisseur.

500-80-000192-022

PAGE:5

[15]

La Cour n'a pas tenu compte du témoignage de la concierge Francine Gagnon

établissant que le locataire Courville avait encore son gros chien en date du 6 avril 2003

puisqu'il s'agit d'un fait subséquent à l'audition du 26 juin 2002 et que nous sommes ici

en matière d'appel de la décision du 8 juillet 2002.

PAR CES MOTIFS, LA COUR:

[16]

ACCUEILLE l'appel;

[17]

RÉSILIE le bai/liant les parties;

[18]

ORDONNE l'éviction du locataire Courville des lieux loués le 31 mai 2003;

[19]

ORDONNE l'exécution provisoire nonobstant appel;

[20]

Avec dépens, à la fois devant la Régie du logement et devant la présente Cour.

Me Marc Lavigne
Avocat des appelants-Iocateurs.

Date d'audience: 8 avri/ 2003.

, r _tI - Greffier Adlo\n\
_ed otiicer . DepU\'i Clark