La crise du logement dont on vous parlait il y a quelques années était effectivement le bout de l’Iceberg. Rien de significatif n’a été changé pour effectivement la détourner, et elle continue de faire ses ravages. Cependant, on n’a pas tous la même définition de cette crise, tout dépend dans quel domaine de l’activité économique on se situe.
La crise du logement dont on a le plus entendu parler était la crise qui a fait les journaux et la TV au printemps 2003 ; elle était la conséquence d’une surproduction de logements (1985-1990) suivie de 10ans de sévère sous-production de logements (1991-2001). La crise a duré quelques années (2000-2003) et a considérablement affecté les ménages à faibles moyens parce que les logements étaient rares et que les propriétaires faisaient plus de sélection; c’était une vraie crise ou les mauvais payeurs se retrouvaient en difficulté, et la solution mise de l’avant c’était, évidemment, la construction en masse de logements sociaux.
La crise du logement est cependant beaucoup plus profonde et beaucoup plus réelle. La crise affecte, non seulement les loyers pour démunis, les loyers pas chers, mais aussi l’ensemble des logements offerts en location par l’entreprise privée. Le problème vient de l’augmentation importante des différentes dépenses que les propriétaires doivent assumer, alors même que le gouvernement du Québec limite les revenus, et j’explique.
Les dépenses d’un édifice comprennent les dépenses courantes (plombier, peinture, concierge, nettoyants, ampoules, et autres) les dépenses d’énergie (huile, gaz, électricité), les dépenses incontournables (taxes municipales et scolaires, assurances, intérêts), et les dépenses majeures de remises à neuf et d’amélioration. Regardez toutes ces dépenses, et elles ont toutes considérablement augmenté depuis 1980, date de la mise en place de la Régie du logement.
D’un autre coté, la Régie du logement, mise en place à une période moins tumultueuse, a établi un système qui n’a qu’un bon point, la stabilité des loyers. En effet, vous le réalisez avec le chauffage à l’huile et au gaz, et aussi les taux d’intérêt, les loyers pourraient fluctuer très abruptement si on transférait la totalité des variations directement au locataire à chaque année. Les variations brusques, on a réussi à les éliminer pour les locataires mais ce sont les propriétaires qui les supportent et les financent; il y a du bon pour les uns, mais il y a surtout beaucoup de mauvais pour les autres.
Le système de fixation des loyers n’a pas été conçu pour être équitable, et il réussit à étrangler progressivement le propriétaire. Les premières années, le système a bien fonctionné, il n’avait pas accumulé les disparités, mais avec les années et des conditions en évolution, il s’est éloigné progressivement d’un équilibre équitable sans qu’il y ait possibilité de rattrapage. La première dépense que les propriétaires coupent ce sont les rénovations et l’entretien car ce sont les seules dépenses dans lesquelles ils peuvent couper, et le résultat est qu’on a un parc de maisons à revenu vieillissant, des maisons pour lesquelles les propriétaires n’ont pas de réserves pour rénover, et que souvent seul un incendie ou une démolition apporte la solution. J’ai été agréablement surpris de réaliser que je ne suis pas le seul à penser ainsi : un article du Journal de Montréal du 26 janvier 2006, sous la plume de Nathalie Elgrably aborde ce même sujet.
Dans un autre aspect de la crise, parlons de la construction de nouvelles unités de logement pour maintenir ou augmenter l’univers de logements disponibles. Si c’est si peu intéressant de posséder un édifice à logements, pourquoi s’en construire un neuf, sachant bien qu’on s’en va vers une catastrophe financière? C’est en plein ce qui se produit; et je cite ici un extrait du RAPPORT SUR LE MARCHE LOCATIF d’octobre 2005 de la SCHL qui pique là-dessus, et je cite :
‘’Malgré une hausse de la construction de logements à louer par rapport aux dernières années, on a construit peu de nouveaux ensembles de logements locatifs traditionnels. En effet, la majorité des logements construits dans la région sont destinés au marché des résidences pour personnes âgées ou sont des logements sociaux. Depuis le début de l’année, environ la moitié des logements locatifs mis en chantier était destiné aux personnes âgées, tandis que les logements locatifs traditionnels comptaient pour la plus faible proportion.’’ Fin de la citation.
La CRISE DU LOGEMENT que les associations de locataires voyaient, c’était l’évolution de ce processus; des logements pas chers, il n’y en avait plus. Le problème de fonds, c’est que des logements locatifs conventionnels, il n’y en aura plus, il n’y a plus de propriétaires qui veulent en acheter, donc il n’y a plus de constructeurs pour les construire. Au lieu de construire des logements comme autrefois, les entrepreneurs construisent des condos et entrent rapidement dans leur argent, sans les problèmes éventuels de Régie du logement. Qui logera les personnes ordinaires qui veulent louer parce qu’ils n’ont pas les moyens ou le désir d’acheter un condo? C’est en plein là qu’est rendu le problème. Constatez par vous-mêmes, quand avez-vous vu le dernier bloc de 20-50 logements en construction?
A partir d’un problème causé par le contrôle des loyers, on a le problème de loger les gens; il reste au gouvernement à construire des HLM au gros prix suivi de gros déficits annuels permanents. C’est arrivé dans d’autres villes : un article de La Presse du 26 janvier 2006 mentionne les villes de Paris, Londres, New York, Milan, Boston et Cambridge, mais il faut oublier cela, notre gouvernement se croit plus fin que les autres, et il se rendra à la même place que les autres.
La solution des constructeurs et des investisseurs a été de construire des immeubles à condos et les statistiques que vous trouverez dans le tableau ci-après, et le grand tableau plus loin, vous montrera ce transfert des logements locatifs conventionnels vers le condos.
| année |
locatif |
condo |
ratio |
| 1987 |
17141 |
6391 |
2,7 |
| 1997 |
1066 |
2464 |
0,4 |
| 2004 |
6443 |
10053 |
0,6 |
| 2008 |
4694 |
8280 |
0,6 |
| 2009 |
2736 |
4433 |
0,6 |
2009 ne couvre que 8 mois
Dans une période d’une vingtaine d’années, on est passé de presque 3 unités de logement locatif pour un condos, à ½ de un locatif pour un condo, une réduction de 6 fois. Il y a pourtant tellement d’autres inconvénients aux condos : le voisin est bruyant, le voisin a un gros chien, celui d’en haut renverse de l’eau qui coule en bas, le parterre est mal entretenu, le stationnement n’est pas bien déneigé, la champelure coule mal et il faut payer le plombier, et je pourrais continuer dans tous les petits inconvénients qu’on demandait autrefois au propriétaire de régler, et les frais mensuels de condo sont, dans la majorité des cas, hors du contrôle effectif des co-propriétaires. C’est le secteur des logements locatifs de l’économie montréalaise qui est en voie de se détruire et qui ne sera pas remplacé.
Où se situe la Ligue
Malgré les interventions de la Ligue des Propriétaires depuis plus de 30 ans, dans les médias et en commissions parlementaires, les gouvernements n’ont pas voulu entendre l’opinion des propriétaires sur les solutions de fond du problème, se limitant à offrir la construction de logements d’état à grands montants d’argent de nos impôts. L’importance du vote est probablement la clef qui tranche les actions des gouvernements.
La Ligue de tous les jours se limite donc effectivement à fournir une aide réaliste et ponctuelle aux propriétaires, ses membres, aux prises avec la gestion de leurs loyers, et ceci à l’intérieur du cadre législatif imposé par nos gouvernements. Il est vrai que
la Régie du logement est mandatée à fournir, sans frais, les informations sur l’aspect contrôle des loyers et relations légales propriétaire-locataire, mais elle est souvent dangereusement incomplète dans ses renseignements, et le personnel dédié à aider les gens et à inscrire les demandes d’intervention au tribunal ne prend pas toujours le temps de bien comprendre et orienter les propriétaires.
En fonction depuis 1921, la Ligue a vu passer beaucoup de changements, et elle a pu accumuler une expérience exceptionnelle, et elle peut vous aider de façon réaliste et économique dans toutes les phases de vos relations avec vos locataires et vos fournisseurs. La Ligue des Propriétaires n’est pas un organisme subventionné, et elle exige une cotisation annuelle.
Pierre Aubry
