LA CESSION DE BAIL
LE PROPRIÉTAIRE PEUT LA REFUSER
(Visitez aussi la page Cession
aide)
C'est
le 1er mai 2004, voici la position aujourd'hui!
UN CAS DE CESSION FORCEE
En mars 2000, Denis Carignan,
un propriétaire, envoie leur avis d'augmentation à Sylvie
Dubé et Daniel
Dubreuil; l'augmentation est refusée mais, après
négociation, les parties en
viennent à un compromis, une entente, le 15 avril 2000.
Daté 20 avril 2000, les
locataires envoient au propriétaire l'avis indiquant leur
intention de céder
leur bail à Nathalie Gadbois du 5037 Chambord, pour le 18 juin
2000.
Après plusieurs demandes
d'information sur Mme Gadbois, la plupart sans réponse, le 8 mai
2000 le
propriétaire refuse la cession et offre immédiatement la
résiliation du bail à
ses locataires.
Le 11 mai 2000, les locataires
inscrivent à la Régie du logement une demande pour
statuer sur la validité de
la cession. Vous remarquerez le court délai entre samedi 15
avril et jeudi 20
avril, et entre lundi 8 mai et jeudi 11 mai, ce qui laisse supposer
qu'on était
préparé d'avance.
Daté du 12 juillet 2000, Me
Suzie Ducheine, régisseure à la Régie du logement,
"déclare la cession de
bail consentie à Nathalie Gadbois valide"
UN JUGEMENT CONTESTABLE
Pour le propriétaire, une telle
décision était inacceptable, d'autant plus que sa
nièce avait justement besoin
du logement concerné; cette décision est une atteinte
majeure au droit d'un
propriétaire de choisir son locataire, de gérer son bien.
Le propriétaire concerné était
frustré et avait le choix d'une procédure d'appel longue
et coûteuse. De plus,
un propriétaire, seul, peut-il se justifier d'entreprendre une
procédure si
coûteuse pour un principe?
C'est ici que La Ligue des
Propriétaires a toute son importance; représentante des
propriétaires, la Ligue
ne pouvait pas laisser passer une telle entrave aux droits des
propriétaires
sans renier son mandat de base. La Ligue est intervenue en participant
financièrement aux procédures d'appel.
On a réalisé par la suite que
les moteurs de cette procédure n'étaient pas seulement
les locataires: le
Regroupement des Comités de Logement était
impliqué, leurs avocats plaidaient
le dossier de l'autre côté de la table.
LA PROCEDURE D'APPEL
La Ligue a épuisé
toutes les
étapes d'appel, à part la Cour Suprême.
Le 10 août 2000, REQUETE POUR
PERMISSION D'APPELER auprès de la Cour du Québec; le 2
octobre 2000,le jugement
du juge Aznar délimitait toute la controverse et
définissait l'appel comme
suit:
1- En l'espèce, les
locateurs
avaient-ils un motif sérieux de refuser la cession de bail?
2- En vertu des articles 1870
et suivants du Code civil du Québec, quelle doit être la
sanction dans le cas
où un locateur refuserait sans motif sérieux d'accepter
une cession de bail? Le
locateur est-il alors tenu d'accepter le cessionnaire comme locataire
ou le
bail est-il alors résilié de plein droit et le locataire
libéré de ses
obligations?
3- En cas de refus sans motif
sérieux du locateur d'accepter la cession de bail, si la
sanction prévue aux
articles 1870 et suivants du Code civil du Québec est d'obliger
le locateur à
accepter la cession de bail, une telle sanction est-elle contraire aux
dispositions de l'article 947 du code civil...et de l'article 6 de la
charte des
droits et libertés de la personne?
Le problème étant bien
délimité, à partir de ce point-là, aucun
tribunal n'a voulu répondre aux
questions mises de l'avant par le juge Aznar.
Le 20 novembre 2001 le juge
Jacques Désormeau de la Cour du Québec a rejeté
notre appel.
Le 16 mai 2002 le juge Perry
Meyer de la Cour Supérieure, après avoir avisé les
avocats en privé qu'il ne
ferait pas de jurisprudence, a rendu un jugement qu'il a
qualifié de
"humanitaire", un jugement manuscrit.
Le 11 juillet, la Cour d'Appel
refuse de revenir sur ces jugements.
NOTRE GRANDE DECEPTION
Notre grande déception, c'est
que personne n'a voulu se mouiller les pieds et donner une vraie
réponse sur le
droit de céder un bail dans le cas de refus du
propriétaire.
On a dépensé temps et beaucoup
d'argent pour clarifier un problème, et personne n'a voulu se
donner la peine
de nous répondre; on a fait tous les niveaux d'intervention
possibles à part la
Cour Suprême.
C'est pourtant impensable pour
un propriétaire de se faire passer un transfert par cession
comme cela.
PREMIER
REBONDISSEMENT
La réponse à nos questions est
venue d'une autre source.
Dans un jugement signé 8 août
2002, numéro 31 020426 072G ,le régisseur Me Jean-Pierre
Hurlet, de la Régie du
logement, établit très clairement certains des points que
nous tentions
désespérément de faire éclaircir.
Pour comprendre les mots,
gardez à l'esprit qu'on a affaire à une "sous-location
définitive"qu'on doit considérer comme une "cession de
bail".
Et je cite maintenant une
partie du 4eme paragraphe, de la 2eme page du jugement:
"Or, le locateur a le
droit, face à une cession de bail, de plutôt choisir de
résilier le bail et de
libérer le locataire de ses obligations contractuelles. De
même en est-il comme
en l'espèce, face à une sous-location définitive.
La sous-location et la
cession de bail sont d'ailleurs également un moyen trouvé
par le législateur
pour qu'un locataire puisse se libérer
prématurément d'un bail. La
sous-location ou la cession de bail ne donne pas le droit à un
locataire de
choisir lui-même la personne qui va lui succéder dans les
lieux, si le locateur
préfère mettre immédiatement fin à la
relation contractuelle. En effet, le bail
est un contrat ad hominem et quasi intuitu personae; la notion de droit
au
maintien dans les lieux n'existe qu'en faveur de la seule personne du
locataire
et ne comporte un droit de suite qu'en faveur des seules personnes
explicitement prévues par la loi, soit le conjoint, concubin, un
parent, un
allié ou un héritier aux termes des articles 1938 et 1939
du code civil du
Québec."
ENFIN, on a un guide qui répond
à une partie des questions que le juge Aznar avait
avancées. (fact #28036)
DEUXIEME
REBONDISSEMENT
Dans un jugement du 8 novembre
2002, numéro 28-020916 014G, le régisseur Me Pierre
Thérien nous éclaire sur le
"motif sérieux" en statuant qu'un mauvais rapport de
crédit est un
motif sérieux de refus, et il cite les termes utilisés
par la propriétaire pour
refuser:
"Après
vérification auprès d'Equifax, j'ai constaté que
monsieur
Pitre avait inscrit une mauvaise date de naissance, que le dossier de
crédit
est très mauvais(il est en collection par 2 agences de
recouvrement et a
plusieurs cotes"9"ce qui est la pire cote que l'on puisse obtenir, il
a des antécédents de chèques sans provision)."
Et le régisseur conclut:
"Avec les renseignements qu'elle avait en sa possession, la locatrice
était justifiée de refuser la cession de bail
proposée par la locataire.
Décider autrement reviendrait à nier ce droit de refus
accordé au locateur par
la loi. Les locataires cessionnaires devront quitter les lieux."(#29584)
LES EFFETS DE CES JUGEMENTS
Un de vos locataires vous
envoie un avis de cession de bail, vous avez 15 jours pour
répondre, comme
avant.
Cependant, vous avez un choix
de réponses:
A - Vous
pouvez accepter la cession,
B - Vous
pouvez refuser la cession pour motif
sérieux,
C - Vous
pouvez refuser la cession et offrir de résilier le bail.
LA
POSITION DE LA REGIE
Bien que ces positions soient
claires et, d'après nos conseillers légaux et nos
interprétations, équitables
et selon l'esprit de nos lois, il semble que ces opinions ne soient pas
partagées par tous les régisseurs.
La notion de"motif
sérieux" varie beaucoup d'un régisseur à l'autre,
et la possibilité de
résiliation varie selon l'attitude socialiste et pro-locataires
du régisseur
qui entend la cause.
Pour la position "B",
notre expérience suite à de nombreux cas qui nous ont
été soumis, c'est qu'elle
fonctionne dans presque tous les cas sans qu'il y ait d'autres
procédures. En
effet, le locataire est dégagé et économise
quelques mois de loyer; de l'autre
côté, le propriétaire perd un peu de loyer mais
garde le choix du futur
locataire. Où ça ne fonctionne pas bien, c'est lorsque le
locataire veut faire
de l'argent en vendant son bail.
Notre position demeure encore,
pour le moment, exactement ce que vous retrouvez en -7-
ON Y
TRAVAILLE, VOUS NOUS
CONSULTEZ
Vous réalisez qu'il y a encore
un trou, nous avons déjà fait pression pour que la loi
soit clarifiée et que ce
soit enlevé du caprice d'un régisseur. Cependant, si vous
êtes devant une
cession, vous n'y êtes pas un expert, et il serait
extrêmement utile que vous
nous consultiez sans attendre; on a l'habitude, on a des
manières, il reste
encore de la place pour vous aider et avoir un bon résultat. Et
il y a aussi
des choses qu'on ne vous écrit pas ici.
VOUS AVEZ DES QUESTIONS ?
Si vous recevez un avis de
cession, appelez-nous vite: 514-381-1182
LA
PRÉSENTE BROCHURE est
publiée pour ses membres par:
LA LIGUE
DES PROPRIÉTAIRES mai 2004
8565
St-Denis, Montréal
H2P 2H4
514-381-1182 1-888-381-1182
Courriel
: ligue@liguedesproprietaires.ca
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