Le Locateur et le locataire ont le même droit de se choisir avant de signer un bail
Il existe un vieux principe de droit, ‘ce qui est bon pour papa, est bon pour maman’; c’est un principe de droit qui reflète une justice simple et directe. Donc, tout propriétaire de logement, tout comme tout locataire, s’attend à être traité également. Malheureusement, cette belle philosophie n’est pas si simplement appliquée dans les relations proprio-locataire à cause de l’emprise du code civil modifié et des interprétations de la Régie du logement.
Au bureau de la Ligue, beaucoup de nos efforts servent à expliquer des conditions qui découlent imparfaitement de cette philosophie de base que tous prennent comme un acquis.
L’étape où beaucoup de propriétaires se laissent malheureusement impressionner, c’est la toute première étape des relations propriétaire-locataire, le choix initial qui mène à la conclusion et la signature du bail. Un grand nombre de problèmes originent du fait que le propriétaire s’est trop facilement laissé convaincre de la qualité de celui qui veut louer, sans faire d’enquête plus approfondie; ils sont donc en bonne partie les artisans de leurs ennuis.
Le scénario
Signer un bail sans faire effectuer une enquête de crédit ou une enquête de pré-location sur l’aspirant est faire preuve d’imprudence. Des anecdotes, nous en avons un plein sac à raconter sur des incidents de proprios qui ont fait confiance à l’apparence, l’attitude, les bonnes manières, les belles paroles de l’aspirant locataire à qui ils ont donné les clefs de leur logement, en acceptant les résultats de cette première rencontre, mais sans aller vérifier plus loin ce qu’on leur a dit. Heureusement, parmi les aspirants locataires, la vaste majorité sont de bons locataires, et la plupart des baux qui se signent ont une vie agréable. Cependant, le mauvais locataire que vous n’avez pas décelé vous en fera suer longtemps et beaucoup: défaut de paiement du loyer, bruits qui dérangent tout le monde, intimidations, dégâts, saccage du logement, surpopulation, culture des plantes du bonheur, déguerpissement avant la fin du bail, et ainsi de suite. Il y a aussi des dommages indirects : départ des bons locataires qui ne peuvent endurer la cohabitation avec de très mauvais voisins.
Bingo!
La question est pourtant simple. Prendriez-vous $5,000 dans votre REER ou votre compte d’économie pour aller jeter les dés sur la table de Black Jack au Casino, sachant que vous avez 10% des chances de faire un gain, et 90% de risque de perdre la mise? Le proprio qui signe un bail avant d’avoir fait une minutieuse enquête sur l’aspirant locataire risque effectivement de perdre quelque $5,000 en belle argent, du temps, du trouble et subir un tas de préjudices connexes.
Les coûts
Les conséquences de laisser entrer un mauvais locataire dans votre propriété sont beaucoup plus onéreuses que l’infime coût d’une enquête de crédit ou une enquête de pré-location. D’après notre expérience, il en coûte en moyenne $5,000 pour se débarrasser d’un mauvais locataire, soit : quelques lettres recommandées ou des frais de huissier pour signifier les avis et les procédures, les frais de la Régie, les frais d’avocat, les loyers impayés jusqu’à l’exécution du jugement, les frais de huissier pour l’expulsion, les loyers impayés après le départ du logement, la remise en état du logement, les frais de relocation. Quand vous additionnez le tout, sans être sûr où cela vous mènera, ces coûts dépassent au centuple les minimes frais que la Ligue vous facture pour une enquête.
La morale est……
Mieux vaut perdre un ou deux mois de loyer pour attendre de trouver un bon locataire que de louer à n’importe qui sans faire une enquête, car vous risquez de perdre bien plus de $$$$$ que le montant de quelques mois de loyer pour attendre un bon locataire, en plus du casse-tête que vous devrez subir…
Droit, devoir, obligations
En qualité de propriétaire investisseur vous avez le droit de gérer vos biens dans le respect des lois de façon à protéger votre investissement.
En qualité de Locateur vous avez le devoir d’assurer la sécurité et le bon voisinage dans votre immeuble; Le code civil [1] et la Régie du Logement vous y obligent. C’est le proprio, qui est responsable d'assurer aux autres locataires la pleine jouissance de leur logement. Si vous avez "entré" un « mauvais locataire » vous seul serez responsable des plaintes et recours des autres résidants affectés. Ceci implique nécessairement que vous avez le droit et le devoir de choisir, et de refuser des appliquant locataires, en autant que vous respectiez entre autres les lois contre la discrimination.

Définitions
Un bon propriétaire administre ses logements en accord avec le code d’éthique de la Ligue des propriétaires. Un bon locataire se conduit selon ses obligations telles que publiées par la Régie du logement.
Étapes logiques pour établir un bail
Le propriétaire averti ne déroge pas à la liste, établie par la Ligue, des choses à faire avant de louer :

1. Annonces : chacun a sa façon de faire savoir qu’il a un logement à louer : affiche dans les vitres du logement, affiche sur la bâtisse, annonce dans un grand quotidien, annonce dans un journal local. Chacune de ces façons vise un marché spécifique.
2. Visite par le futur locataire : là, le proprio doit faire fonctionner sa perspicacité. C’est encore le temps d’éliminer les requérants non-compatibles avant d’aller plus loin.
3. Négociation : si le courant passe dans les deux sens, on étale le prix et les conditions, surtout certaines conditions comme les animaux, l’accès à la cour,…
4. Fiche : les deux parties sont d’accord, alors on demande à l’aspirant locataire de remplir sur place la fiche DEMANDE DE LOCATION » qui devra comprendre de bonnes identifications, de même que l’autorisation d’effectuer une enquête sur lui. Il serait bon de confirmer l’identification de celui qui remplit le formulaire.
5. Dépôt : avant d’aller plus loin, le proprio obtient un dépôt raisonnable en acompte sur le premier mois de loyer pour garantir le sérieux du candidat avec l’entente que, s’il est refusé, le dépôt lui sera remis.
6. Enquête : la fiche dûment signée est communiquée à la Ligue des propriétaires qui va la traiter par le truchement du Bureau de crédit ou d’une agence de recherche et qui vous communiquera les résultats dans les heures qui suivent.
7. Annexes : une copie de l’annexe au bail et des règlements de l’immeuble est remise au futur locataire pour lui indiquer plus en détail les exigences du propriétaire.
8. Recherches : pendant que la Ligue traite la fiche, le proprio serait avisé de contacter le ou les anciens propriétaires et l’employeur. Il pourrait aussi s’enquérir au bureau de la Régie du logement à savoir s’il y aurait des jugements sur le dos de ce candidat.
9. Le bail : les résultats sont bons, on informe le requérant et on rédige le bail. Les proprios novices devraient communiquer avec la Ligue pour se faire guider. ATTENTION! Quand le bail sera signé, vous devrez vivre avec ses conditions pour une période pouvant être à perpétuité.
10. Annexes et règlements : ces addendas au bail sont indispensables, ils permettent d’ajouter au bail universel des conditions qui vous sont spécifiques.
11. Le cheque ou l’argent : le premier mois de loyer doit être payé en entier à la signature du bail, pas un cheque postdaté, un paiement à la signature du bail.

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[1]  Art. 1854. Code civil du Québec :
Le Locateur est tenu de délivrer au Locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

      [2] Source : Régie du Logement